Avec un design moderne, une attention personnalisée et des équipements uniques, les hôtels de charme offrent une alternative aux chaînes d’hôtels pour les voyageurs.

La richesse croissante, la mobilité accrue et les goûts sophistiqués ont accru la popularité de cette propriété de niche, créant des opportunités pour les professionnels de l’immobilier commercial.

Bien que la définition d’un hôtel boutique varie, la plupart s’accordent pour dire qu’il est sans marque, plus petit que les hôtels ordinaires et plus exclusif. Il vise également un marché spécifique.

Les hôtels-boutiques peuvent offrir de nombreux avantages aux développeurs. Sans une marque imposant des normes de conception et d’exploitation spécifiques, un hôtel boutique peut être conçu de manière rentable pour offrir davantage que ce que son marché cible souhaite. Cette flexibilité s’étend également aux aspects opérationnels du bien. Enfin, les frais de gestion, de franchise et autres frais associés aux hôtels de la chaîne sont éliminés.

Cependant, les hôtels-boutiques présentent également des défis pour les développeurs. Obtenir du financement est plus difficile sans le soutien d’une marque. Dans la mesure où il ne suit pas de plan simpliste, les éléments de conception doivent être introduits tôt dans la phase de développement car ils peuvent être coûteux à modifier ultérieurement. Les hôtels-boutiques ne bénéficient pas non plus du soutien d’un système de réservation national ou international et d’une campagne de marketing. En outre, il peut être difficile d’atteindre des niveaux de service élevés sans les programmes de recrutement et de formation d’un grand opérateur.

Bien que les hôtels de charme ne soient pas des hôteliers débutants, des opérateurs expérimentés et indépendants d’esprit peuvent être en mesure de créer un meilleur produit – à la fois physiquement et opérationnellement – pour un capital et des fonds d’exploitation moindres. Cela peut tirer parti des retours bien.

Récemment, Westcorp, une société d’investissement immobilier située à Edmonton, en Alberta, a réalisé avec succès un projet d’hôtel boutique.

Westcorp se concentre sur le développement d’un portefeuille productif de revenus à long terme. Les fonds propres sont générés en interne et augmentés par le biais de coentreprises avec des personnes fortunées et entreprenantes. La société fait ses propres activités de développement, de location, de construction et de gestion immobilière. Bien que représentant une petite partie de ses activités, Westcorp possède et exploite des hôtels à service complet depuis plus de 20 ans.

Au milieu des années 90, Westcorp a commencé à chercher une occasion de développer un hôtel-boutique à Edmonton. L’hôtel ciblerait à la fois les voyageurs d’affaires et les touristes qui étaient des baby-boomers aisés ou plus jeunes et qui deviendraient des clients fidèles et fidèles s’ils se voyaient offrir une expérience intéressante, exclusive et confortable. La société recherchait également une clientèle féminine forte, qui, selon elle, était en forte croissance mais mal desservie.

Le marché d’Edmonton Edmonton est une ville de contradictions. Son économie est prospère et se diversifie depuis ses racines basées sur les ressources. Cependant, les prix de l’immobilier à Edmonton sont parmi les plus bas du continent en raison de la construction excessive des années 1980.

Récemment, l’industrie hôtelière n’a pas bien résisté. Il a atteint la saturation avec environ 12 000 chambres et la seule offre nouvelle en 20 ans concerne les produits à service limité en banlieue. Le marché affiche l’un des revenus les plus bas par chambre disponible au Canada. De nombreux hôtels ne sont pas viables financièrement.

Néanmoins, avec sa base économique en plein essor, y compris les industries de l’énergie et de la biotechnologie, Edmonton devrait être l’une des villes dont la croissance est la plus rapide au Canada. Un redressement est donc prévu.

Un domaine en particulier semble prometteur. Le quartier historique branché Old Strathcona est proche du quartier central des affaires, d’une grande université et d’un grand hôpital de recherche et d’enseignement. Il revendique également certains des meilleurs magasins de vente au détail de rue entre Vancouver et Toronto.

Au début des années 1970, un petit hôtel avec quelques magasins et un garage attenant a été construit dans les environs. Au milieu des années 90, le résultat net d’exploitation n’avait pas été positif depuis plusieurs années et le prêteur, une grande banque locale, faisait pression sur le propriétaire pour qu’il vende. Westcorp a examiné l’emplacement de la propriété et son aspect à usage mixte et a décidé que celle-ci constituait une opportunité idéale pour le développement d’un hôtel boutique malgré le marché de l’hôtellerie.

Obstacles financiers Westcorp a été prise au piège en décidant d’acheter la propriété. La banque a décidé que l’offre de la société était trop basse d’au moins 50% et qu’elle n’était disposée à donner à l’acheteur que 21 jours à la fois pour le contrôle préalable et le financement. Après plusieurs réunions, Westcorp s’est retiré de la transaction.

Quelques années plus tard, Westcorp tenta à nouveau de négocier un accord avec la banque, mais celui-ci échoua. Cependant, l’enquête sur la diligence raisonnable avait inclus des études environnementales, structurelles, mécaniques, électriques et financières. Le site était propre et structurellement sain avec tous les autres systèmes à la fin de leur cycle de vie ou presque.

Un réaménagement nécessiterait de vider la structure, offrant ainsi la possibilité de reconstruire avec moins de contraintes. Normalement, Westcorp exige une marge de développement comprise entre 15% et 25% de la valeur finale du projet, en fonction du risque. Bien que le développement ne soit pas une entreprise risquée, obtenir un financement conventionnel constituerait un défi majeur. La propriété était située dans un lieu de vente fort, et l’espace pourrait générer des revenus locatifs importants.

En fin de compte, Westcorp a organisé un financement à 50/50 en coentreprise avec une personne avec laquelle elle avait travaillé auparavant. La société a promis de rembourser le prêt senior de l’individu dans les deux ans suivant l’achèvement du projet avec un financement à emporter.

Considérations de conception Avec le financement en place, le réaménagement a commencé. La propriété physique comprenait trois parties distinctement différentes: une structure de stationnement de 225 places avec 9 000 pieds carrés de locaux de vente au détail; la zone principale de restauration et de boissons qui contenait deux grands bars, un restaurant et des zones de banquet; et une tour de six étages avec 89 chambres et suites.

Le long côté du site de 396 pieds par 132 pieds faisait face à l’avenue de vente au détail à la mode. Les bâtiments se sont rendus à la limite de la propriété sur les quatre côtés. La propriété était dans un état lamentable, avec une apparence vieillie. Westcorp l’a alors fermée et a laissé le personnel partir afin qu’elle puisse entreprendre une réhabilitation complète.

Les chambres étaient de taille raisonnable – 12,5 pieds sur 25 pieds – et les couloirs étaient larges. Autre que cela, pas beaucoup d’autre a travaillé. Même avec des niveaux élevés de confort et de service, seuls les prix des chambres pouvaient être fixés aussi haut, et aucun autre hôtel boutique n’existait dans la région pour des prix comparables. La gestion des risques exigeait une réhabilitation rentable.

Premièrement, une nouvelle disposition au premier étage a été conçue autour du concept selon lequel maximiser les revenus de location au détail serait un atout lors du refinancement. L’entrée du hall de l’hôtel a été déplacée de la rue avant animée à une rue calme permettant d’ajouter 2 500 pieds carrés d’espace de vente au détail. Finalement, la surface totale de vente au détail a augmenté pour atteindre 25 000 pieds carrés, et elle a été louée en partie à des opérateurs expérimentés dans le secteur de la restauration et des boissons qui pourraient servir les clients de l’hôtel, tout en gagnant à être gagnants en étant rattachés à un hôtel.

En plus de l’espace de vente au détail, d’autres fonctionnalités ont été ajoutées à l’hôtel. Six salles de réunion et de banquet de tailles différentes ont été créées, la plus grande pouvant accueillir 150 personnes. Des bureaux de direction ont été ajoutés avec suffisamment de place pour abriter un important département de vente et de marketing d’hôtels. Un petit centre de remise en forme de grande qualité, un centre d’affaires et une salle de conciergerie étaient également inclus. Les zones de stockage et de personnel ont été conçues pour aider à promouvoir la fierté du lieu de travail et à fournir des niveaux de service élevés.

L’apparence de la propriété était importante pour l’établir comme un hôtel boutique. À l’achat, il ressemblait à un bunker des rues avoisinant et secondaire, avec peu de fenêtres et de points d’entrée. De nouvelles fenêtres et portes ont ouvert la propriété jusqu’à la rue, et des moulures ont été ajoutées au sommet de la tour pour des détails architecturaux. Un autre moulage a été ajouté entre le premier et le deuxième étage afin de délimiter le commerce de détail, ce qui a permis d’obtenir une nouvelle signalisation, une nouvelle devanture de magasin et un nouvel éclairage. Trois traitements différents ont été utilisés pour que la propriété ressemble à une série de propriétés plus petites.

L’intérieur de l’hôtel a été rénové en même temps que le réaménagement de l’espace de vente et de l’extérieur du bâtiment. Il a été conçu pour être unique, mais décontracté. La mise en page, l’éclairage, les couleurs, les finitions et le mobilier ont été choisis pour se distinguer. En plus d’impressionner les clients les plus exigeants, les chambres de l’hôtel avaient également besoin d’un accès Internet haut débit, de lignes de fax, de bureaux et d’armoires pour constituer un point de convergence.

Vint ensuite la location des surfaces de vente. Westcorp a rejeté 95% des offres de location, estimant qu’elles ne correspondaient pas au mix de marchandisage souhaité et qu’elle espérait que les clients le trouveraient intéressant et utile. Un restaurateur de renom, Sorrentino’s, a loué 6 000 pieds carrés à un loyer réduit et a conclu un accord d’exploitation pour fournir des services de restauration aux salles de banquet et de réunion de l’hôtel. Second Cup Coffee Co., un café gastronomique national, jouxtait le hall d’accueil, ainsi qu’un magasin d’optique haut de gamme proposant des cadeaux uniques. O’Byrne’s Irish Pub, une savonnerie haut de gamme, un spa, un bar à jus de fruits, un magasin de vêtements de sport d’aventure et un magasin de musique complètent le volet de vente au détail.

Mis à part le restaurant, les taux de location ont dépassé les attentes, à environ 30 $ par pied carré. En fait, la valeur du commerce de détail couvrait le prix d’achat total de la propriété, le réaménagement du commerce de détail, les rénovations extérieures et une partie des travaux de rénovation de l’hôtel.

Comme la propriété n’était pas en route vers une destination ou une destination importante en soi, une campagne de marketing agressive a été conçue et mise en œuvre.

Ouvert pour les affaires Lorsque l’hôtel a ouvert ses portes au début de 1997, il a été rebaptisé Varscona. Les niveaux d’occupation ont atteint le niveau pro forma mais pas les attentes au cours de la première année. Cependant, les commentaires des clients étaient superbes. Les résultats de la deuxième année ont dépassé les attentes. Au milieu de sa troisième année, la propriété a atteint son rythme de croisière. À l’exception d’un autre établissement, Varscona bénéficie du taux d’occupation le plus élevé (plus de 80%) des hôtels de la ville et du troisième taux journalier moyen le plus élevé.

L’hôtel est populaire auprès des voyageurs d’affaires et de loisirs. L’ADR est en augmentation et cette tendance devrait se poursuivre au cours des prochaines années. Les états financiers mensuels sont un plaisir à examiner et la communauté aime les changements. Les investisseurs veulent maintenant être inclus dans des projets similaires.

D’autres opportunités de développement existent avec la propriété. La structure de stationnement peut comporter trois niveaux supplémentaires de bâtiment, qui peuvent être résidentiels, hôteliers (plus de chambres ou séjour prolongé), ou avec un changement d’utilisation des sols, autre utilisation commerciale. Westcorp a actuellement une offre de location auprès d’un locataire national pour un cinéma d’art et cinéma de six salles. Il n’est pas clair si la société réussira à obtenir les permis nécessaires parce que l’opposition a fait surface.

Bien que petite, la visibilité de Varscona est grande. Il a ajouté du cachet au curriculum vitae de Westcorp tout en étant l’un de ses projets les plus rentables. La marge de développement s’est avérée être d’environ 40%. Westcorp a réussi à obtenir un financement sans recours pour la totalité des coûts auprès de la banque qui les avait initialement refusés.

Le projet Varscona démontre le potentiel du format des hôtels de charme. Développé sur un marché surapprovisionné, dans un lieu inhabituel, il a fait ses preuves.